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土地をお探しの方

建築の立場から客観的に土地を見つめて・・・

「そろそろマイホームが欲しいわよね・・・。」
「そうだなあ。子供も大きくなってきたし、うちも考えないといかんなあ・・・。」
「お父さん2人で頑張って、マイホーム建てようよ!」

こんな会話が交わされて、家づくりがスタートするんでしょうね。夢と希望がいっぱいです。
さて、そこで土地を探して家を建てようと思っている、あなたにお尋ねします。

土地をどうやって探しますか?

不動産屋さんに行けば良いのでしょうが、どこの業者さんですか?
いくらの土地を買いますか?買う土地にどんな家が建つのか想像できますか?土地を見て、そこに建てる家への日当り具合を予想できますか?地盤は大丈夫?
例えば南道路の土地は、日当たりが良いのでベストだと言われています。でも、よほど南の庭が広くないと、家を建てたときに道路を通る人から部屋が丸見えです。これでは落ち着きません。目隠ししたくても、南側には駐車場を作らねばならず、塀も垣根も作れません。
結局、昼間はレースカーテン、夜も早くからカーテンをしないと落ち着かない・・・なんて家に。
「南道路は日当たりが良くて良い」、という常識も条件によっては・・・?ですね。
「なるほど。いろいろ気を付けなきゃいけないことがありそうだぞ。」とお感じになられたら、ぜひ最後までお読みください。お役に立つはずです。

STEP 01 財布の中身を確認しよう

スーパーへ買い物に行く前に、財布の中身を確認されますか?普通はしますよね。では、土地や建物を買うときはどうでしょうか?貯金の額、借入額は確認済みですか? 
土地や建物は一生でいちばん大きな買い物なのに、どのくらいお金が掛かるか、それをどうやって支払うか、貯金はどの程度残すのかetc、、、などの準備もソコソコに、いきなり品定めを始めてしまう方がいます。
「足りない分は、どうせローンを組むんだから」などと甘く考えていませんか?
それとも「そもそもさっぱり分からない。」という事でしょうか?お金の落とし穴は沢山あります。
お金のことが、まず最初です。

STEP 02 土地は譲り受けるものです

土地は工場で生産できません。必ず持ち主がいます。土地を買うとは言いますが、販売用の造成地以外は、譲り受けると言ったほうが正しいです。 
普通、地主さんはあなたと同じ一般の人です。この場合の土地購入については、「消費者」VS「業者」と言う考え方は当てはまりません。
売りたい人は事情があって、一円でも高く売りたいし、買いたい人はその反対に少しでも安く買いたいのです。利害の相反する素人同士では、話がうまく進みません。それで、不動産業者が地主さんと買主さんの間に入って仲を取り持ちます。 
不動産業者は、いわば仲人さんです。仲人さんであって、土地の持ち主ではありませんから、価格の決定権はありません。価格については、買うことを決めてから「○○○万円なら必ず買いますから、売主さんに掛け合ってください。」とお願いするのが良い方法です。やみくもに「安くして欲しい!」、「掘り出し物はありませんか?」などと言っていると、不動産業者から相手にされなくなります。価格交渉は、ここ一番のときと心得ておいてください。

STEP 03 交渉権を確保する

不動産業者は、依頼を受けた順番に売主さんと交渉してくれます。 
具体的に購入を検討したい場合は、期間(通常1週間が限度)をハッキリ告げ、その間は他との交渉は止めて欲しいと交渉権を確保します。そうしないと、最初に購入の意思表示をした人に買われてしまいます。
売主からすれば、あなたの返事を待っている間に、他の購入希望者は痺れを切らして他所の土地を買ってしまうかもしれません。あなたが検討した結果、やっぱり買うのは止めたと言った場合のリスクがありますので出来るだけ短期間(長くても一週間)で返事をするのがマナーです。当然、冷やかしはご法度です。
お店でモノを買うのと違い、土地はあれこれ比べる事ができません。あなたが良いなと思う土地は、他の人も良いなと思っています。ここ一番の時には早く決断しましょう。そのためには、良い土地の見極め方、土地の売買の仕組みなどを予め知っておく必要があります。 

STEP 04 土地に掘り出し物はない

土地の価格は過去の事例から、おおよそこのくらいと価格が設定されます。これを相場(そうば)といいます。同じ地域で、売り手が多ければ相場は安くなるし、買い手の多い人気がある地域なら高くなります。
ですから、掘り出し物はありません。安いなあと感じたら、必ず安い理由があります。例えば、近所に変な人が住んでいるとか、その場所で事件が過去にあったとか・・・。「掘り出し物!」 と思ったらよく確かめてください。
相続税を支払うために土地を早く売却したい場合は、安売りする場合がありますが、まれです。そうそう世の中甘くありません。
ただし、良い土地を優先的に紹介してもらう事は可能です。

STEP 05 土地を探す前に土地探しの協力者を探す

不動産屋さんは土地のプロであって、建物の専門家ではありません。建物についての知識は、一般人より少し豊富という位がほとんどです。(スーパーで食材は売っていても、詳しい調理方法までは教えてくれませんよね。それと同じです。)
しかし土地を買う側からすれば、よい建物を建てられる土地なのか、新居で新生活を始めるまでに一体いくら位必要なのか、どの段階で誰にどれだけ支払うのか、ローンは何時どうやって借りるのか、そういったこと全てを知りたいわけです。土地は買ったけれども「思うように建物が出来なかった」では済みません。
ではどうすれば良いのでしょうか?
それには3つの方法があります。

  1. 自分で勉強する
    かなりの努力が必要。徹底的に勉強しても、専門家には到底太刀打ちできません。
  2. 良い不動産業者を探す

    建物まで含めた知識のある不動産業者は少ないので、探すのは少し大変です。
    一般的には、土地の売買が専門、賃貸住宅の管理が専門と、業者によって得意分野がハッキリしていますので、土地売買を中心に仕事をしていて、実績のあるところを見つける必要があります。

    土地の売買をする業者の中にも、2種類のタイプがあります。 
    ■地主(売主)の手伝いをして売る準備をするタイプ 【売主側の業者】と言う。 地元の不動産業者に多い。地元なので地主(売主)から売却依頼されますが、自分で直接売るより、土地を買主に紹介する不動産業者に情報を伝えて、売買を成立させる事が多い。 
    ■買いたい人(買主)に土地を紹介するタイプ 【買主側の業者】と言う。一般的に、買主に土地を紹介する立場の不動産業者は、ローンなどのアドバイスもしてくれるようです。ただし、地主(売主)さんから直接依頼された新鮮な土地情報は、あまり持っていないことが多い。
    (必ずしもということではないのでお間違いなく)

    実際には、売主側、買主側の業者がコンビを組んで売買を成立させる事が多いです。また土地と合わせて建物も建てる「建売業者」は建築専門の会社と比べると、建築に対する知識や、力の入れ方は低いようです。

  3. 建築の専門家に協力してもらって土地を探す
    家を建てるために土地を買うわけですから、まず信頼できる建築業者を探し(全ての建築業者が土地のことに詳しいわけではありませんので注意してください)、建築業者に土地探しを依頼する方法もあります。中には不動産業者から、かなりの土地情報を集めているところもあります。
    建築業者は家を建てなくてはなりませんから、良い家が建てられる場所かどうか見極めようとします。また、土地にお金が掛かり過ぎたのでは、建築予算が限られキチンとした家が出来なくなってしまいますから、予算配分もアドバイスします。それに、ご自分で探し出した土地の、良し悪しをアドバイスしてもらう事も出来ます。

【自分の足と目で確かめる】
 初めは予算に合う土地を資料で絞りこみます。資料や現場案内図は業者に言えばもらえます。初めは大手不動産業者のチラシに載っている物件でかまいません。資料で気に入った土地があったら、実際に見に行きましょう。
 まずは土地探しに慣れることです。2~3回繰り返せば、業者との付き合い方も飲み込めます。
いくつかの業者とお付き合いして行く中で、信頼できる業者を見つけたら希望条件を伝えて、『良い土地が出たら、資金のメドもついているのでスグに知らせてください』とお願いしましょう。業者も金額が金額だけに、「本当にお付き合いしても大丈夫なお客様かなあ?」と様子を見ます。信頼関係を築いて、良い情報を素早く紹介してもらうまで、少し時間はかかるかもしれませんが、あせらずに。

【自分で周辺を歩いてみる事が大事です】
 実際に住むのは自分ですから、人任せにしないで近所を回ってみましょう。車に乗ったままでは、見落としがあります。小学校、保育園、スーパーやバス停、駅などまで歩いてみましょう。
歩ける範囲は出来るだけ歩く事。これは良いなと思ったら、夜の様子も確認すると良いですね。(場所によっては時間帯で環境が変化する所もあります)それから、平日と休日の両方が確認出来ればベストです。
以前に家が建っていたから地盤は安心、と言うのもアテになりません。50年、100年前にどうだったということでは地盤は判断できません。地盤改良工事をすればほとんどの場所で建築は可能ですが、地盤が悪ければ悪いほど改良工事費用はかさみます。丘陵地帯、埋立地の場合は承知しておきましよう。
周りに空き地が合っても、何時建物が建つかわかりません。日当たりなどを判断するときは注意してください。
 場所によって、建てられる建物の種類が法律で決まっています。これは土地の資料に明記されています。専門用語で書かれていますから、分りにくければ業者に確認してください。土地のチェック項目は、一冊の本が出来るほど数限りなくあります。はじめから全ての知識を!と考えるのは無謀です。不明点をそのつど確認する方が合理的でしょう。

【近所の人に声をかけて様子を聞きましょう】
 「この近くの土地を買おうと思っているんですが、この辺はどんなところですか?」と聞けば良いです。「変わった人が住んでいると心配なんですが、どうでしょうか?」とも聞いてください。
住めば都で、どなたも良い所だとおっしゃいますが、一つくらいは欠点を言ってくれます。最低3人くらいの方に聞くと、様子が良く分かります。聞く相手は、持ち家に住んでいる主婦の方がお勧めです。(男性は近所の事に疎いし、アパート住まいの方は町内のお付き合いが限られている場合があります)
忘れずにゴミ捨て場の確認も。買ったら目の前、いつも臭いに悩まされる、なんて事にならないよう注意してください。

【子育て中なら、近所に同じくらいの子供がいるかどうかも確認】
 近所に同じ年頃の子供がいると、子供を通じてスムースに近所づきあいができるなど、何かと助かります。小学生がいる家は通学団の様子を聞いてみましょう。
 それから公共交通機関も結構大事です。中学、高校ともなれば子供だけで、バスや電車を利用するようになります。

【年回りなどを気にするのなら、探し始める前に見てもらうこと】
 年回り、方位は不動産屋、建築業者に教えてもらうか神主さんなどに診てもらいます。(神主さんなど専門家へのお礼は、一回5千円~1万円程度が多いようです。)

 こういうことを気にされる方も、そうで無い方も、第六感は大事です。土地を見に行って嫌な感じがしたら止めておくのが無難でしょうね。特に女性の直感を大事にしたほうが良いみたいです。

STEP 06 気に入った土地が見つかったら・・・

いつかは気に入った土地が見つかります。理想どおりの土地にめぐり合える事かもしれませんし、自分達の土地に対する知識的なものが高まって、100点満点ではないがこの土地に決めよう(70~80点くらい)と納得して決められるという事かもしれません。(多くは後者ですが・・・)
さて、見つけたら時間との勝負です。

早い者勝ちです
気に入ったら土地を紹介してくれた業者にスグ連絡してください。そして「欲しいので買いたいです」とハッキリ伝えてください。資料を平日に貰い、「良いなあと思ったけれど、週末でないと見にいけない...」といったケースでも、「本当にここに決めちゃって良いのか心配で、迷う...」と言うような場合でもすぐ連絡してください。

そして、「買う事を前提で家族で話し合うので○○日まで猶予をください。それまでに必ず返事をしますから、他の方の話はストップするようにお願いしたいのですが。」と伝えてください。この場合1週間程度で無いと嫌がられます。
場合によっては、人気物件で引き合いが多いので3日くらいしか待てない、と言われる場合もあります。つまり、良い物件だという証拠です。土地は譲り受けるものですから、お金を払う立場だからと言って、都合をあまり主張すると交渉決裂という事もあります。気を付けましょう。
予算も予め検討したうえで探した土地ですから、あとはご自分達の決断次第です。ただし必要な方は、この段階で親御さんに報告すると良いと思います。

小冊子さしあげます。

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